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最新消息| 華泰證券:城市服務市場空間多大?前瞻布局邁向星辰大海 | 2022-10-24 |
| 文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://finance.sina.com.cn/stock/hyyj/2020-06-24/doc-iircuyvk0217345.shtml?cre=tianyi&mod=pcpager_fin&loc=17&r=9&rfunc=100&tj=none&tr=9" 炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！ 原標題非住宅物業管理專題報告之三：出圈城市服務，邁向星辰大海 來源華泰證券 核心觀點 5月以來物管公司頻繁出圈城市服務，該趨勢符合物管公司和政府的雙重訴求。物管龍頭一馬當先，城市服務模式探索百花齊放，其中規模大、利潤優、模式輕、格局散的市政環衛成為主要觸角，物管公司和傳統環衛公司模式存在差異。城市服務有望進一步打開物管行業空間，提升未來3-5年的增長韌性，我們建議投資者積極關注前瞻布局非住宅物管、在部分業態形成競爭優勢的頭部公司，重點推薦招商積余、新大正。 城市服務：非住宅物管的前沿戰場 城市服務成為我國新型城鎮化建設的關鍵一環，單靠地方政府力有不逮，物管公司提供了精細化、一體化的城市服務解決方案。為什麼物管公司會進軍城市服務？從物管公司的角度看：1、城市服務對象和服務內容與現有業務存在一定重疊，業務延伸較為便利；2、城市服務能夠滿足規模擴張訴求；3、城市服務能夠滿足密度提升訴求，有利于發揮規模效應和開展增值服務。從政府的角度看：1、傳統城市治理存在組織架構、激勵機制、治理能力三大弊病，引入物管公司一體化城市服務能夠破除積弊、提質增效，響應“后勤服務社會化”號召；2、能夠鞏固老舊小區改造果實。 物管龍頭一馬當先，模式探索百花齊放 我們詳盡分析了萬科物業、碧桂園服務、保利物業和招商積余的城市服務模式，共性在于：1、市政環衛是龍頭試水城市服務的主要觸角；2、部分項目服務內容包括老舊小區管理；3、隨著政府信任度提升、服務內容疊加，單個項目年化合同金額有望逐步擴大；4、政企資源在項目獲取中發揮了重要作用。但4家龍頭公司城市服務模式在布局區域、服務內容、單項目規模、拓展模式等方面存在較多區別，仍處于探索階段。此外，新大正、雅生活服務、龍湖智慧服務、時代鄰里、佳兆業美好等公司亦有布局城市服務領域。我們預計在龍頭公司的帶動下，相關案例將持續涌現。 城市服務的市場空間多大？——以市政環衛為例 2019年我國市政環衛市場規模3171億元，其中第三方市場化規模1422億元，可為物業管理行業帶來10%-20%營收增量，預計2024年第三方市場化規模可達3044億元。2019年主要環衛上市公司凈利率在8%-13%，ROE在13%-16%，具有吸引力。尤其是政府采購類市政環衛項目與物業管理模式類似，都具有輕資產投入、持續產生穩定現金流的特性。2019年TOP10市占率21%，競爭格局分散，具有切入空間。物管公司切入市政環衛領域，與環衛企業分享市場蛋糕，二者在項目運營模式、服務內容、平均服務年限、單項目年化金額上體現出差異。 出圈城市服務，邁向星辰大海 我國物業管理行業正處于管理規模持續擴張、管理業態日漸豐富、增值服務多元升維的快速發展期。龍頭物管公司對于城市服務的探索逐漸成形，拓展正在加速，有望進一步打開行業空間，提升未來3-5年的增長韌性。我們建議投資者積極關注前瞻布局非住宅物管、在部分業態形成競爭優勢的頭部公司，持續關注物管龍頭集中度提升、證券化加速帶來的藍海賽道投資機會，重點推薦非住宅物管央企旗艦招商積余，以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。 風險提示：疫情發展不確定性，城市服務拓展不及預期，規模擴張帶來管理風險，并購整合風險，人工成本上漲風險。 城市服務：非住宅物管的前沿戰場 我們在2019年10月30日發布非住宅物業管理深度報告《升維新模式，掘金新藍海》，開啟了針對非住宅物管的前瞻研究，提出這是一個市場空間廣闊、多元業態迸發的藍海市場，是提升行業長期增長韌性、維持估值水平的重要保障。我們亦在報告中專門提到城市服務，指出城市公共空間的模式拓展可能進一步拓寬非住宅物管的市場規模。現在，物管公司開始“出圈”城市空間，探索城市服務的星辰大海。 2020年5月11日，萬科物業城市服務落地廈門鼓浪嶼，首度披露社區空間、商企空間、城市空間的“三駕馬車”模型。無獨有偶，5月以來，碧桂園服務中標壽陽縣環衛作業市場化運作項目，保利物業中標天凝鎮全域公共服務管理及鎮區保潔服務項目、河南省洛陽市澗西區道路清掃保潔服務項目，招商積余中標三亞崖州灣科技城專項服務項目、青島即墨經濟開發區城市空間物業綜合服務項目。物管龍頭對于城市服務的探索正在加速，市場對于物管“出圈”的關注度逐漸升溫。我們推出非住宅物業管理系列研究之三，重點探討以下問題：我們為什麼需要城市服務？我們需要什麼樣的城市服務？物管公司為什麼進軍城市服務領域？龍頭物管公司的布局思路和具體打法有什麼不同？ 城市服務成為新型城鎮化建設的關鍵一環 新型城鎮化是挖掘我國經濟結構性潛能的核心戰略。隨著我國15-64歲人口占比和絕對規模分別在2010和2013年見頂，傳統人口紅利已經漸行漸遠。優化現有要素配置，挖掘我國經濟結構性潛能，將成為今后十余年我國經濟保持中速平穩增長的關鍵。在此背景下，我們認為新型城鎮化已經被提升到戰略性的高度，通過要素向中心城市和城市群的集聚，充分釋放工程師和消費升級的新紅利。2020年以來，國務院《關于授權和委托用地審批權的決定》（3月12日）、《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（4月9日），發改委《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》（4月9日）等文件，甚至新老基建的內涵，我們認為長遠來看都是在為新型城鎮化鋪路。 城鎮和縣城的治理水平已經成為新型城鎮化歷程中的關鍵。人口是各類要素集聚的前提因素，而人口集聚會提升城市治理的難度，城市治理不善將改變人口集聚的速度和方向。2014年“新型城鎮化”首次寫入政府工作報告以來，關于城市治理的表述持續出現，從最初的讓城鎮“宜業宜居”，到治理“城市病”，到2018年首次提出“精細化服務”，再到2020年首次提出“大力提升縣城公共設施和服務能力”，對于地方政府城市治理水平的要求愈發提高。 地方政府力有不逮，引入市場化城市服務有望形成三贏局面。單純依靠地方政府進行城市治理，存在組織結構、激勵機制、治理能力三大弊病，我們將在后文中展開分析。2020年以來的新冠疫情，也暴露了部分地方政府城市治理能力不足的問題。我們認為城市治理不能單靠政府，通過引入市場化機構提供的城市服務，借助專業化分工的力量，有望形成地方政府、第三方機構、城鎮居民三贏的局面。 物管公司提供精細化、一體化的城市服務解決方案 城市治理需要管理范圍和管理手段的精細化，物管公司提供一體化城市服務解決方案。2017年兩會期間，習近平主席在參加上海代表團審議時強調：“城市管理應該像繡花一樣精細”。我們認為城市治理的精細化體現在兩個維度：其一是管理范圍上的精細，“圍墻內”和“圍墻外”全覆蓋，服務無死角；其二是管理手段上的精細，充分運用科技賦能提升智慧城市治理效率。隨著物管公司從“圍墻內”走向“圍墻外”，我們認為物管公司有望為地方政府提供一套一體化的城市服務解決方案。 物管公司的角度：當規模和密度訴求遇到易于拓展的好生意 城市服務對象和內容與現有業務存在重疊，業務延伸較為便利物管公司現有業務在服務對象和服務內容方面，和城市服務具有一定重疊，使得業務延展更為順暢。 服務對象方面：2017年以來物管公司積極拓展非住宅項目，招商積余、保利物業、新大正、時代鄰里等公司覆蓋了較多公共建筑，其中政府辦公樓、公共場館、公園等業態甲方為地方政府，與城市服務一致，能夠利用長期服務地方政府積累的信任，以及地方政府的一體化服務需求，為業務拓展創造便利。新大正招股說明書中提到：“基于客戶對公司服務能力和服務專業度的認可，公司在服務項目的過程中，眾多客戶提出了市政環衛服務業務需求，特別是在廣場、公園和場館業態類中，客戶更希望公司能提供一體化解決方案”。 服務內容方面：傳統物管服務與城市服務的細分業務條線高度重合。除了社區物管服務對應老舊小區物業管理之外，單項業務來看，保潔對應城市環衛運營，保安對應城市秩序協管，保綠對應城市園林綠化養護，設施管理對應城市設施管理，社區空間運營對應城市資源運營，甚至物管公司近年來提倡的科技賦能亦能對應城市智慧服務，通過機械化、大數據、APP等手段賦能城市管理。因此，物管公司進軍城市服務，在基礎業務層面具備天然優勢，特大項目管理、應急處置、資源協調、政企溝通等能力則可以通過經驗積累不斷補強。 城市服務滿足規模擴張訴求，ROE出色且輕資產屬性突出 我國物管行業正處于規模持續擴張、集中度迅速提升的快速發展階段，龍頭座次尚未完全穩固，單純承接母公司的住宅項目已經無法確保龍頭公司保住領先優勢。從物管上市公司2019年報來看，規模拓展是多家公司當前的首要任務，行業仍將處于跑馬圈地的階段。在此驅動下，物管公司愿意持續拓展業務邊界，進入市場規模足夠大、利潤率尚可、商業模式類似、競爭格局尚未固化的業態領域。城市服務恰好能夠滿足這些要求，我們將在后文中展開分析。 城市服務滿足密度提升訴求，有利于發揮規模效應和增值服務的開展 城市服務是物管公司快速提升項目密度的重要手段，有利于發揮規模效應和增值服務的開展。我們在前文提到，物管公司的城市服務方案不只包括“圍墻外”，還包括“圍墻內”，能夠實現住宅、商辦、公建、城市公共空間的全面覆蓋，從而大幅提升區域項目密度。密度提升后，一方面能夠發揮規模效應，縮減管理人員，提高供應鏈議價權；另一方面有利于掌握線下流量入口，方便部分增值服務的開展。 政府的角度：引入強大市場力量，協同改善城市治理 傳統城市治理存在組織架構、激勵機制、治理能力三大弊病 我們參考《大城市基層綜合治理機制創新的路徑選擇》（董幼鴻，2015），以及各物管公司官網對于城市服務模式的闡述，總結了傳統城市治理模式的三大問題。 其一，組織架構：九龍治水，條塊分割。城市治理是一項復雜的系統工程，“九龍治水”的多頭管理非常普遍：既涉及“條線”分割，比如環衛局負責城市環境衛生、園林局負責園林綠化、公路管理局負責道路養護、城管局負責城市秩序維護等；又涉及“區塊”分割， 城市內部的不同區域由不同團隊負責。在城市治理的實踐中，問題往往出現在“區塊”上，但執法權限和資源分布在各“條線”，當涉及多個部門時，往往因不能明確問題的首要責任人或最終責任承擔者，出現推諉扯皮的盲區或越權執法的亂象。 其二，激勵機制：門前雪凈，被動管理。傳統城市治理更多以“不出錯”為工作目標，各個條線“自掃門前雪”，以應急性、被動式管理為主，缺少主動進行問題溯源和源頭治理的動力，因為這往往要整合多個“條線”甚至“區塊”的資源。應急性、被動式管理模式下，治理效果容易缺乏可持續性，往往出現“整治——回潮——再整治——再回潮”的不斷反復。 其三，治理能力：投入有限，效果受限。城市治理屬于后勤服務的范疇，并不直接產生經濟效益，因此政府對于城市治理的預算投入相對嚴格。傳統城市管理由于條塊分割，各個業務分散式下放，體量不成規模，且合同期限不穩定，導致管理主體通常不愿意對于單個項目進行大額資本和人才投入。這使得城市治理缺乏必要的資金、人才和技術，管理模式難以升級。 引入一體化城市服務破除積弊，響應“后勤服務社會化”號召地方政府引入物業管理公司參與城市治理，主要存在以下優點： 其一，物業管理公司能夠化解傳統城市治理模式的三大問題，降本增效。 針對組織架構：地方政府授權物管公司承擔多項城市管理職能，相當于在“區塊”上建立一個市場化的管理平臺，將原先多個“條線”之間的協調內化為公司內部多個團隊之間的協調，從而提升協作效率。一旦出現問題，物管公司即為第一責任人，不會再出現政府部門之間的推諉扯皮。 針對激勵機制：物管公司進入城市服務領域的短期目標是憑借出色的服務質量迅速形成口碑，從而能夠承接更多項目，長遠看則要在維系服務質量的條件下最大化盈利。在打通條塊分割的桎梏后，物管公司將傾向于從被動式管理轉向源頭管理，一方面能夠提升服務成效，另一方面能夠避免問題不斷復發帶來的成本損耗。 針對治理能力：城市綜合服務的單項目合同金額相對較大，合同期限相對可預期，使得物管公司愿意針對項目投入較多資本、人才和技術，短時間內見成效。此外，目前積極進入城市服務領域的物管公司普遍是全國化布局，同時具有較強的母公司背景，相比傳統城市管理主體，有能力進行更多技術研發，提升服務質量，并在項目之間分攤技術投入帶來的成本。 其二，物業管理公司具有較強的一體化服務能力。物管公司“圍墻內”物業管理積累的經驗，一方面能夠延伸到“圍墻外”的城市服務，保證專業化服務能力；另一方面具有更廣闊、一體化的城市服務范圍，一個合同即可覆蓋“圍墻外”的城市空間和“圍墻內”的社區（包括老舊小區）、商辦和公共建筑。 其三，響應中央政府“后勤服務社會化”號召。后勤服務社會化是指城市公共建筑和公共空間轉變后勤服務模式，從原先自己成立后勤部門或公司，轉變為外包給市場化運作的公司，從而發揮專業化分工降本增效、轉移運營風險的作用。國務院早在1992年便提出后勤服務社會化的概念，此后在學校、醫院領域出臺了較多支持政策，2013年《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出“加大政府購買公共服務力度”。從各家物管公司業態拓展情況來看，近年來后勤服務社會化趨勢正在加速向更多公共業態延展。 城市服務鞏固老舊小區改造果實 老舊小區改造提速。我國早在2007年便提出老舊小區改造，但在較長一段時間內，出于經濟增長、去庫存等考慮，政府重棚改而輕老舊小區改造。2018年以來，棚改逐漸淡出，而老舊小區改造開始接棒，2018年首次被寫入政府工作報告，15城試點先后啟動，逐步成為“既保民生，又穩投資，同時拉動內需”的重要手段。2020年政府工作報告提出“新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務”，進一步明確老舊小區改造的目標。 老舊小區不可只改不管，需要政府介入，可以納入城市服務的范疇。老舊小區大多建于福利分房時期，一方面居民缺乏付費購買服務的習慣，物業費漲價困難，增值服務需求較弱，另一方面設施設備老舊，維護成本和風險較高，導致市場化物管公司進駐意愿很低。但是，老舊小區如果只改不管，很容易出現“一年新、二年舊、三年破”的狀況。我們認為地方政府需要在老舊小區管理階段充分介入，可以通過政府購買的形式采購物業管理公司的服務，用居民+政府共同出資的形式解決老舊小區管理問題。萬科物業、碧桂園服務、保利物業獲取的部分城市服務項目中，都包含了老舊小區管理的業務。 物管龍頭一馬當先，模式探索百花齊放 我們詳盡分析了萬科物業、碧桂園服務、保利物業和招商積余的城市服務模式，4家龍頭物管公司在城市服務方面均有不只一個項目落地。 從共性來看：1、市政環衛服務是各家龍頭試水城市服務的主要觸角，各個項目基本都包括道路清掃、垃圾清運、園林綠化養護等基礎內容；2、萬科物業、碧桂園服務、保利物業部分項目服務內容包括老舊小區保潔管理，為解決老舊小區改造后的持續管理問題提供 了一個市場化的可選路徑；3、隨著政府信任度提升、服務內容疊加，單個項目年化合同金額有望逐步擴大，典型如萬科物業珠海橫琴項目、保利物業西塘鎮和天凝鎮項目、招商積余三亞崖州灣項目等；4、無論是通過招投標獲取單個項目，還是承接項目總包，政企資源均發揮了重要作用，部分公司還與政府或國資成立合資公司，共同推進城市服務的落地。 但4家龍頭公司城市服務的發展路徑和具體打法亦存在較多區別： 萬科物業城市服務的主要對象為一二線城市新區，其中一二線與母公司城市布局相符，新區則主要考慮歷史負擔輕、便于新模式開展，但也呈現向一二線老城區（廈門鼓浪嶼）拓展的態勢。通過與當地國資成立合資公司，成為市政業務的總包方，統籌城市空間管理、資源管理、公共服務、物業服務、經營業務和綜合管廊運維。由于業務種類更多、管理面積較大，珠海橫琴新區合資公司年化合同金額高達3億元。 碧桂園服務在歷經十余個城市的初步探索后，最終決定以環衛服務作為城市服務的突破口，通過招投標的形式拓展業務，2019年以來獲取的開原、壽陽等項目中標合同金額均為3000-4000萬元年。區域布局方面以三四線城市為主，與母公司布局相仿；空間上較為分散，呈現機會型拓展特征。 保利物業城市服務的主要對象為特色鄉鎮，服務內容和模式與碧桂園服務類似，主要包括市容市貌協管、環衛保潔、垃圾清運等，以招投標形式獲取項目。由于項目面積比碧桂園服務小，西塘、天凝鎮等全域服務項目中標合同金額均為1000-2000萬元年。區域布局方面，前期主要圍繞嘉善、上海的特色鄉鎮，形成相對成熟的品牌和模式，目前已經逐步走出長三角，在東北、西南陸續拓展落子。 招商積余城市服務目前只落子兩個項目，均位于城市新區，呈現機會型拓展特征。根據招商積余官網，旗下招商物業依托招商蛇口的園區布局優勢，通過招投標獲取服務內容較為豐富（市政管理、社區政務、綜合保障、應急響應）的三亞大體量項目，截至2020年5月末中標合同金額已經超過6239萬元年；中航物業的模式和服務內容與碧桂園服務、保利物業類似，采取純市場化招投標的方式拓展，青島項目中標合同金額1456萬元年。 萬科物業“城市空間整合服務”：一二線城市新區的市政總包商 從珠海橫琴出發，探索“物業城市”模式。2018年5月24日，萬科物業與珠海大橫琴投資有限公司簽署戰略合作協議，攜手打造國內首個“物業城市”治理模式。萬科物業入股珠海大橫琴城市公共資源經營管理有限公司，合資公司仍由珠海國企企業珠海大橫琴投資有限公司控股60%，但由萬科物業派駐總經理并全權負責日常運營管理。 我們認為可以用4個關鍵詞概括“物業城市”模式：一體化，科技感，自循環，參與感。 一體化：珠海橫琴新區將城市公共空間與公共資源、公共項目等整體整合，完全由合資公司運用市場化機制進行統籌運營管理。合資公司與擁有執法權的政府合作，成為市政業務的總包方，賦能專業分包商，共同參與城市公共空間治理。根據公司官網，2019年1月起合資公司全面接管覆蓋橫琴新區106.46平方公里的市政基礎設施管養工作，提供包括市容環衛、園林綠化、城市照明、高壓管養、城市橋梁、市政道路、水利設施在內的管養服務，形成了以空間管理、資源管理、公共服務、物業服務、經營業務和綜合管廊為主的“5+1”城市空間整合服務業務板塊。 科技感：合資公司加大源頭治理和投入，充分利用現代科技和人力資源優勢，運用專業化、機械化、數字化手段，解決政府服務難覆蓋的問題。根據公司官網，珠海大橫琴城資構建了城市管理平臺，橫琴新區每一棵樹、每一盞路燈、每一輛車都被記錄到數據庫，大幅提升城市治理的精細度。2019年6月以環島東路及長隆大道為試點，與安徽酷哇機器人有限公司合作打造無人作業示范路段。 自循環：合資公司將城市的公共資源按照市場化原則進行運營，盈利部分可反哺城市公共空間的管理，形成造血機制。根據公司官網，珠海大橫琴城資成立社會停車場項目服務中心，承接多個社會停車場的運營服務；改造、建設和經營銀鑫花園創意集市（880平，可容納29戶商鋪）、十字門流動攤販集中點（1000平，可容納33個攤位）、物業集市（11000平，可容納16個商鋪、48個攤位和200個停車位）等商業項目。 參與感：合資公司將借鑒萬科物業“住這兒”APP在社區治理中的實踐經驗，建立政府主導、企業助力、市民參與的共建、共治、共享的城市治理新格局。根據公司官網，橫琴新區城市管理中的各種問題（市政、市容、交通、生態、警情等），市民均可通過手機客戶端“物業城市”以拍照、錄像、語音等形式上傳，甚至可以搶單參與問題的處理和化解，后臺對各項數據統籌、分析、處理以實現快速響應。 萬科物業入股后，合資公司承接項目金額大幅上升。根據珠海市公共資源交易中心的數據，萬科物業入股后，合資公司累計承接珠海市橫琴新區公共建設服務中心、商務局的項目金額達到6.5億元。其中最重要的項目是一年一度的“橫琴新區（島內）市政管養采購項目”，中標金額從萬科物業入股前2018年度的2939萬元年，大幅提升至2019年度的2.7億元年，再提升至2020年度（截至5月末）的3.0億元年。 合資公司會將大量業務分包給專業供應商。根據珠海產權交易中心的數據，2019年以來合資公司分包項目累計合同金額達到2.3億元（部分項目以費率報價，不能體現實際開支），包括環衛保潔、保安、園林綠化、設備采購、垃圾清運、智能化系統、設施管理等服務。 截至2020年5月，萬科物業城市空間整合服務模式已經陸續拓展至珠海橫琴新區、雄安新區、廣州白云設計之都、成都高新區、青島動車小鎮、廈門鼓浪嶼等處。基于這些創新管理實踐，公司于2020年5月正式提出“城市空間整合服務（UrbanSpaceIntegratedService，USIS）”的新型空間管理模式。政府把城市公共空間整體作為一個“大物業項目”，委托一家市場化的企業統籌運營管理，運用一體化的思想，遵循市場化的原則，通過數字化、機械化、專業化的運營手段，賦能各專業作業端，提高城市服務的效率和水平，政府以法定職權對整合服務商進行執法保障，公眾通過多種渠道積極參與城市公共空間的管理，最終實現政府主導、社會參與、源頭治理、執法保障的城市治理“新生態圈”。 萬科物業將城市空間整合服務的產品細分為三個類型： 社區綜合服務：政府把社區綜合治理各項業務整體委托給社區綜合服務運營商進行統籌管理，通過一體化、信息化、專業化的手段，達到提升社區人居環境、減輕政府管理負擔、實現基層社區自治的目標。 城市運營服務：在城市維度上，政府把城市公共空間管理及社會治理服務工作整體作為一個項目，委托給城市運營服務商進行統籌運營管理，通過市場化、專業化、數字化的手段，結合政府在大型城市基礎設施養護方面的需求，響應“像繡花一樣精細”的城市管理新要求，達到全面提升城市綜合治理水平的目的。 產城運營服務：以覆蓋園區全生命周期需求、提升園區附加價值為切入點，通過提供規劃建設時期的前介咨詢提升園區競爭力，招商代理及營銷引入優質客戶，提供針對企業、人才的配套、公共服務持續保有客戶，提升園區整體的資產價值，打造產城融合的新城新區。 根據萬科物業官網，城市空間整合服務具有兩類承接方式： 委托方式承接：適用于城市建成區，以“萬物城市”為主體與政府城市管理部門或街道辦事處簽訂委托協議，管理既定范圍內的市政一體化業務或社區綜合服務業務（例如深圳市坪山區石井街道試點合作業務）。目前僅限于在北上廣深渝進行試點。 股權合作方式承接：適用于新城新區，由“萬物城市”為主體與新區政府控制的國有企業合資新設城市管理平臺公司，管理既定范圍內的城市空間整合服務業務。目前公司落地的6個項目，均是以股權合作方式展開。 桂園服務“城市共生計劃”：以三四線城市環衛服務為突破口 根據碧桂園服務年報，2015年底公司與陜西省韓城市市政府簽署戰略框架協議，開啟城市服務1.0模式。公司采用“智慧城市基礎設施運營+城市文化活動支持服務”的雙輪驅動模式：一方面，接管當地公建項目、市政道路景觀護欄項目等，通過綠化修整養護、道路養護、設備更新、環衛形象打造等提供城市公共運維服務，改善城市面貌；另一方面，承接當地招商推介會、賽事舉辦等項目，塑造城市形象，并引入旅游客群，帶動當地經濟發展。其后，公司與遵義、衡水、開原、西昌等十余個城市達成戰略合作，持續探索城市服務模式，其中遵義公園、韓城國道作業、衡水高鐵站、高速服務區等成為代表項目。 2018年12月26日，在前期實踐基礎上，碧桂園服務發布城市服務2.0模式，即“城市共生計劃”。其主要包含AI城市公共服務、DC數字城市綜合管理服務、IS產業協同運營服務三大服務模塊，共33個細分領域場景應用，借助已有技術平臺及大盤運營經驗，深度拓展現代城市服務上下游產業鏈，為城市提供一套功能適用和經濟實用的一體化、精細化公共服務解決方案。 根據公司年報，遼寧省開原市為“城市共生計劃”的第一個落地樣本，以環衛服務為突破口。根據公司官網2018年11月的報道，公司與開原市政府完成戰略合作框架協議簽訂，雙方將以開原市市政環衛服務、綠化養護、除雪等為切入點，通過環衛一體化服務解決方案改善開原市政環境；雙方還將共同設立合資城市服務公司，逐步開展市政公共服務、數字城管建設、共建設施運維等領域的深化合作，為開原市提供全面的城市公共服務數字化解決方案，打造新型城市治理服務的典范。 根據開原市城鄉建設局的信息，廣東碧桂園物業服務股份有限公司于2019年1月15日中標“開原市城市服務一體化項目”，中標金額為3.11億元，服務期為10年，年化合同金額3114萬元。公司需要為開原市區、工業園區、濱水新城及開原西站提供環衛運營和園林綠化等服務。根據公司年報，2019年公司正式入駐遼寧省開原市，向其提供一體化的智慧服務，在城市環境改善、公共災害應急聯動服務等方面表現突出，并逐漸開展及實踐增值服務模式。 壽陽縣再落一子，仍然以環衛服務為主，內容更為多樣。2020年5月6日，根據山西省政府采購網，碧桂園服務中標壽陽縣城鄉環境衛生管理中心壽陽縣環衛作業市場化運作項目，城市共生計劃再落一子。公司將為壽陽縣城區（包括老舊小區）、工業園區、鄉鎮垃圾中轉站、部分國省道及周邊商鋪門前區域提供市政環衛、園林綠化、設施管理、老舊小區保潔、智慧平臺建設等一體化服務，服務期限為3年，成交價格為首年3884萬元，后續3454萬元年。與開原項目相比，壽陽項目雖然仍以環衛運營為主，但服務內容更為多樣。 此外，根據企查查的數據，公司與部分地方政府部門、國資企業合資成立項目公司，經營范圍包括物業管理、環衛服務、園林綠化等。目前這些公司多數由碧桂園服務持有60%股份控股，以承接公建類物管項目招投標為主。我們預計后續亦有可能通過這些合資公司承接當地城市服務項目。 保利物業“鎮興中國”：起步于長三角小鎮的全域管理模式 根據保利物業官網，2016年公司以央企助力鄉村振興為突破口，開始在嘉善縣西塘景區探索公共服務的新模式。2016年6月，保利物業接管西塘景區，用“繡花功夫”推進精細化治理，通過加強反扒、民宿整治、食品安全監管等工作，明顯改善景區風貌與治安秩序，推動景區于2017年2月晉升為國家5A級旅游景區、2018年5月入選最美特色小城鎮50強，客流量和景區收入持續提升。根據嘉善縣公共資源交易中心的數據，公司2019年續簽“嘉善西塘古鎮景區公共服務管理項目”，合同金額1365萬元。 此外，公司還先后中標西塘景區弄堂檢票售票、停車場收費及核心區域票口管理、郵電路公共服務等獨立項目，并逐漸延展至景區外，中標西塘鎮翠南中心社區公寓房、人民政府及便民服務中心等項目的物業管理，獨立項目累計合同金額達到1543萬元（不完全統計）。 憑借西塘景區的服務經驗和口碑，保利物業總結形成“景區服務管理模式”，并在周邊地區繼續探索“城鎮全域化管理模式”。自2018年12月起，公司連續兩年舉辦“鎮長論壇”，向全國鎮長推廣公共服務模式。根據公司官網，除西塘景區外，保利物業在同屬于嘉善縣的天凝鎮、大云鎮、陶莊鎮，以及嘉善周邊的上海寶山區羅店鎮、楊行鎮均有項目落地，并逐漸拓展至遼寧孤山鎮，重慶賈嗣鎮、永城鎮、羊角鎮，山東郯城縣紅花鎮等其他鄉鎮，亦開始在城市市區落子。根據洛陽市公共資源交易中心，2020年5月25日，公司中標河南省洛陽市澗西區道路清掃保潔服務項目第三標段，中標金額2699萬元，服務期限3年，年化合同金額900萬元。 2019年公司發布大物管戰略，其中公共服務正式啟用“鎮興中國”品牌，為政府或其他企事業單位提供公共產品與服務，承接政府所剝離的部分公共服務管理職能。公共服務具體分為公共物業服務和城鎮公共服務管理兩大業務板塊，其中公共物業服務主要為城市公共建筑提供傳統的物業管理服務；城鎮公共服務主要包含景區服務管理、城鎮全域化服務管理和城鎮優選服務管理，提供“5M+7M+XM”的服務清單。 保利物業于2017年6月首次中標“天凝鎮公共服務管理項目”，中標價296萬元1年；2018年5月再次中標，項目范圍擴展為“天凝鎮全域公共服務管理項目”，中標價大幅提升至2475萬元2年。2020年5月，公司再次中標“天凝鎮全域公共服務管理及鎮區保潔服務項目”（尚在公示中）。由于在嘉善縣公共資源交易中心可以查詢到該項目的招標文件，我們以此項目為例，管窺保利物業的“城鎮全域化管理模式”。 “天凝鎮全域公共服務管理及鎮區保潔服務項目”預中標金額為2462萬元，服務期2年，如公司履約情況良好，可由采購人提出并經采購人與公司協商一致同意可續簽2年合同（根據歷史中標時間點，我們認為2018年合同大概率帶有類似條款，即2020年新合同實質上是續簽）。項目具體分為全域公共服務管理、集鎮和工業園區保潔服務、中轉站（資源化處理站）運作服務三部分內容，要求配備至少206名工作人員和必要的環衛設備。 全域公共管理：協助政府進行市容市貌協管。對天凝鎮22個行政村和3個社區進行市容市貌輔助管理、保潔（四位一體人居環境整治）監管、垃圾分類工作督查、安全和治安輔助管理、工業區安全監管、天凝鎮政府物業管理、其他日常管理以及配合政府其他綜合治理輔助管理，工作范圍75.6平方公里。 集鎮和工業園區保潔服務：基礎保潔+垃圾收運，包含開放式小區保潔工作。對天凝社區、洪溪社區和楊廟社區進行城市道路保潔、背街小巷和綠化帶等公共區域保潔、公廁保潔、小區保潔、垃圾分類收集、垃圾容器保潔以及完成政府布置的其他保潔任務，保潔總面積89.86萬平，涉及公廁32座。 中轉站（資源化處理站）運作服務：保潔+設施維護。對中轉站（資源化處理站）內環衛設施定時清洗、消毒；保持站內整潔，定時清洗、消殺，防止蚊蠅產生；定期對設備、設施（如污水池等）進行維護、清理，保證正常使用。 招商積余“城市運營板塊”：雙品牌均在城市新區落子 借助母公司資源，招商物業在海南三亞崖州灣科技城試點首個城市服務項目，服務范圍逐步拓展。根據海南省人民政府政務服務中心的中標公示，2019年9月招商物業中標三亞崖州灣科技城（深海科技城和大學城）物業服務項目，中標金額2.64億元，服務期限7年，年化合同金額3765萬元。根據招商積余官網，崖州灣科技城為公司首個城市服務項目，公司于2019年10月正式進駐，為崖州灣科技城12平方公里的區域提供“345”智慧型城市綜合服務，具體服務內容包括市政管理（市政環衛、垃圾清運、園林綠化、設施管理）、社區政務、綜合保障（政府接待服務、便民服務車）、應急響應（道路清淤、電纜搶修）等，管理業態涵蓋市政、住宅、寫字樓、博物館、產業促進中心、體育生態公園、港口等七大類型。根據招商蛇口官網，招商局集團與海南省政府共同主導海南三亞崖州灣科技城的開發和運營工作，我們認為這為招商物業在三亞崖州灣科技城獲取城市服務項目創造了便利。 2020年5月，根據海南省人民政府政務服務中心的中標公示，招商物業憑借出色的服務質量，再次中標三亞崖州灣科技城專項服務項目。公司將以科技引領和智慧運營為導向，為崖州灣科技城提供秩序維護、內勤綜合等服務。該項目中標金額7423萬元，服務期限3年，年化合同金額2474萬元，覆蓋面積達到69.3平方公里。疊加原先的物業服務項目，招商物業在崖州灣科技城的城市服務年化合同金額已提升至6239萬元。 中航物業首個城市服務項目落子青島。根據中國政府采購網的中標公告，2020年5月19日，招商積余旗下另一個物業管理品牌中航物業通過市場化招投標，獲取青島市即墨經濟開發區城市空間物業綜合服務項目，中標金額4367萬元，服務期限3年，年化合同金額1456萬元。這是中航物業繼深圳灣公園、深圳碧嶺和馬巒街道等城市公共空間的項目探索后，首次拿下綜合性城市服務項目。根據公開招標文件，項目要求中航物業為即墨開發區城市空間區域所轄公園、市民廣場、會展中心、市政道路提供秩序維護、工程維護、保潔服務、綠化服務、垃圾管控及相關設施設備管理等物業綜合服務，需要配備至少363名工作人員和必要的道路巡查、保潔機械設備。 其他物管公司城市服務案例 除了以上4家物管公司之外，還有部分物管公司已經或正在布局城市服務領域。我們預計在龍頭公司的帶動下，相關案例將持續涌現。 新大正：募集資金1.04億元投向市政環衛，年內或有項目落地根據新大正招股說明書，公司擬投資1.24億元（其中IPO募集資金1.04億元）用于市政環衛業務拓展，計劃2020年拓展進入小型市政環衛項目1個，培育強化公司市政環衛服務的專業能力和知名度。根據公司年報，2020年度重點工作中包括“有序推進市政環衛項目的實施”。我們預計公司年內或有城市服務項目落地。 雅生活服務：同玉禾田戰略合作，共同開發環衛一體化項目 根據環衛上市公司玉禾田2020年6月11日的公告，雅生活服務與玉禾田簽署了《環衛一體化項目戰略合作協議》，雙方將充分利用雅生活服務的區域布局、項目資源和其他資源優勢，以及玉禾田的資質和環衛服務經驗優勢，在全國范圍內共同合作開發環衛一體化項目。 龍湖智慧服務：重慶悅來新城的智慧城市管家 根據重慶悅來官網，2018年4月，龍湖智慧服務與重慶悅來投資集團（重慶兩江新區管理委員會全資子公司）合資成立龍湖悅來城市管理有限公司，為重慶悅來新城提供城市管理綜合服務。其中，龍湖智慧服務控股65%，標志著其正式進軍城市公共空間服務。 合資公司服務范圍包括：城市物業基礎服務、市政基礎設施管理、園林養護、道路秩序管理、市容環衛管理、突發事件管理、城市特色功能服務等7大類城市管理服務。公司高度 注重智慧化應用：如智慧井蓋傾斜10度以上，工作人員的手機就會即時收到維修告警信息；智慧路燈可根據現場聲音及燈光情況自動啟停；智慧垃圾桶通過自動稱重、紅外檢測，垃圾容量達到90%便自動預警；智慧噴灌設施可根據雨量及土壤濕度自動澆灌等。 時代鄰里：收購廣州東康，承接大灣區6個市政環衛項目 根據時代鄰里年報，2019年2月1日公司以4536萬元收購廣州東康物業服務有限公司100%股份，切入市政環衛服務領域。截至2019年末，公司在管6個市政環衛項目，全部位于粵港澳大灣區，建筑面積810萬平，主要為公共道路、垃圾站及公園等提供道路清潔、垃圾回收及垃圾運輸服務。 佳兆業美好：擁抱河北資源型老工礦區，成立城市綜合服務平臺 根據公司官網，2020年5月佳兆業美好與河北邯鄲市峰峰礦區簽署合作協議，正式成立城市綜合服務平臺。公司將以平臺為載體，致力于峰峰礦區城市公共配套服務升級，同時著手布局潛在項目，推動全城項目合作。峰峰礦區位于河北省南部，全區面積353平方公里，轄9個鎮、1個鄉、1個街道辦事處，總人口53萬，是一個資源型老工礦區。 城市服務的市場空間多大？——以市政環衛為例 城市服務的范圍非常廣闊，其中市政環衛是主要內容，也是目前來看物管公司嘗試較多的領域。市政環衛能夠為物業管理行業帶來16%的營收增量；利潤率比物管略低但ROE絕對水平出色；政府采購類項目模式相似、輕資產屬性明晰；競爭格局分散，具有切入空間。 市場規模：第三方市政環衛可為物管行業帶來10-20%的規模增量 市場規模方面：根據華泰證券環保團隊2020年4月5日的報告《環衛標桿企業，乘資本東風加速發展》，2019年中國市政環衛（包括城市、縣城和鄉鎮垃圾運營，等級公路清掃運營，城市綠化養護三個部分）市場規模為3171億元，預計2020-2024年CAGR為7%，2024年市場規模將達到4352億元。2019年第三方市場化率為45%，對應第三方市場化規模為1422億元，預計2020-2024年CAGR為16%，2024年將達到3044億元。市政環衛市場規模提升的驅動力主要來自環衛一體化趨勢日益凸顯（城鄉一體化、水陸一體化、全產業鏈化、投資建設和運營服務一體化、服務區域擴大化）以及市場化程度提升。根據中國物業管理協會和上海易居房地產研究院的數據，2018年全國物管行業經營收入為7044億元，僅考慮第三方市政環衛規模便可為物管行業帶來10-20%的規模增量。 公司秉著成為“中國領先的城市公共服務提供商”的理念，將結合城市配套服務升級的大趨勢，積極探索物業管理的多元化發展；將借助集團在智能物聯硬件技術和優質物管服務的優勢，通過協同專業資源提供一體化公眾服務解決方案，開拓城市服務新版圖。 關鍵字標籤：中壢抽水肥推薦 |
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