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最新消息| 地產底部反轉的邏輯是什麼?專項債+低位+低PE這樣機會如里找? | 2022-11-28 |
| 文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"https://www.163.com/dy/article/HM3KM7DC0519PQQ3.html" 事件引述：11月11日前，央行和銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。此次政策簡稱“央行16條”，表述內容重要、信息量很大大，對于當前的房地產市場會產生積極且重要的影響。核心觀點：1、近期的地產政策，是為了什麼？2、當前地產行業的情況如何？3、地產行業整體的估值合理嗎？4、參考新型標的？一、近期的地產政策，是為了什麼？消息1：11月8號，由人民銀行再貸款提供資金預計可支持約2500億元民營企業債券融資；消息2：9月底監管機構要求六大國有銀行對房地產行業提供新增6000億元融資支持后，11月股份制銀行也將提供4000億元的新增融資；疊加政策性銀行提供的2000億元保險專項借款，累計支持金額超過萬億元。說明：目前對地產方面的政策相對較多，除了我們直觀看到的地產行業的債務以及銷量問題，側面更加說明了房地產對于整個經濟支撐的重要性問題。當然這些政策都是利好房地產的，變相的就存在了短期性的機會存在。房地產行業ROE在2021年之前（數據截取2008-2021年三季度期間），平均的房地產ROE為12.3%，而包含2022年的時間段的情況下，ROE為11.8%，也就是說短短1年時間整體下降接近了0.5%，而且時間之短，速度之快，這種情況是近14年以來（除2008年4季度）從未出現的情況，從此處說明，地產行業整體已經到了明顯變化的時間點了（雖然疫情有一定的影響因素，甚至是很大的因素，但是事物也往往是在某些特定情況下才會顯示出他的內在風險和矛盾點。），當前近一年房地產企業的ROE數據已經轉負數了，這是從來沒有出現過的，那么如何穩定ROE這個情況將會是接下去一個重要的數據，也是房地產短期存在機會的一個原因所在？二、當前地產的行業的情況如何？我們從實際數據中談談當前地產的小利好問題：1、銷售降幅縮窄（圖一），這對于地產來說是好事，表明隨著政策的推進，市場開始起到了正向的作用。人們會去購買商品（房子），需求是首要因素，其次是價格問題，最后就是外部的政策刺激問題，當前整體剛需數據，截止2021年我們城鎮化率64.72%來說，對比美國2020年82.7%的城鎮化率來說，往后的整體滲透率也會越來越小，那么需求問題已經是明牌；對于價格問題來說，目前公開數據顯示現在全國主要城市平均房價為10051元。我們以北上廣深的數據來說，平均公司11981元，北上廣深的平均房價基本上都在四萬元以上，而北京上海深圳這三個城市的平均房價基本上都在6萬元以上。這個數據說明了，以一線城市的平均收入要買一線城市的房子，概率很低。2021年，全國城鎮非私營單位就業人員年平均工資為106837元（平均工資8903元），全國城鎮私營單位就業人員年平均工資為62884元（平均工資5240），從這個數據來看，以二線城市房價基本在8000-10000，三線城市普遍在5000-7000，來說以一家三口的數據情況下，整體還是有一定的滲透率的；那么如何有效地推進這些方面，就是政策上需要發力的重點。2、關于利率問題（圖2），這是接上面的政策的話題展開的。商業貸款：1、貸款期限一年以內（含一年），利率為4.35%；2、貸款期限一至五年（含五年），利率為4.75%；3、貸款期限五年以上，利率為4.90%。公積金貸款：1、貸款期限五年以下（含五年），利率為2.75%；2、貸款期限五年以上，利率為3.25%。歷年來利率走勢圖從當前房貸利率來說，按照2012年的6.8%與當前4.3%的數據對比來說。利率降幅達到了36.74%，整體來說性價比是比較高了（當然與近10年的房價是沒有辦法對比的，因為房價基本漲幅都已經翻倍。），但是按照當前的利率，如果是相對剛需的買房，這是比較不錯的，同時根據我們此前了解的相關情況，年內整體也還存在著一定的降息預期，所以當前4.3%的利率或許也并非是最低利率。3、拿地數據（圖3），目前整體拿地較多都是國企為主，特別是進入到2022年，那么我們以此為出發點，考慮未來的因素，那么在政策扶持的情況下，誰的地多，那么誰在未來的價值力度也就會變相的增加。三、地產行業整體的估值合理嗎？房地產行業PE上證指數PE過去13年的房地產行業TTM市盈率趨勢，可以發現，大部分歷史時間里，房地產行業市盈率相對A股是處于溢價水平，07-08年平均溢價達到60%，最高達100%的水平，只有在2014年上半年出現了半年多的折價，幅度最高達折價12%，其次就是2017年二季度至今，地產板塊相對A股市盈率處于折價的狀態，A股平均市盈率16.14，地產板塊7.52（不包括2022年的數據），整體折價42.7%，處于歷史低位。從這個角度來說來說，短期地產的機會也就相對看出來了。房地產指數走勢通過房地產指數來說，目前的房地產短期的反彈力度很強。截止目前從低位開始，9個交易日反彈了17.51%，對應以今年3月份的行情走勢來說，潛在著一定的相似性，3月份反彈的前9個交易反彈的幅度為22.72%。雖然目前整體幅度仍舊存在5.21%的差距，但是強勢的力度整體是有相近的，如果如預期出現，那么短期結構性的反彈會持續，這在一定程度上可能引發大小切換的問題（上周五高標跳水，炸板幅度之大或許可能也是存在這這部分因素的影響）總結：過去房地產企業能夠保持穩定的ROE，是靠著高房價以及滲透率而得以穩定的，目前因為受到疫情等其他客觀因素的影響，出現了回落，而未來要實現ROE的恢復，疫情以及政策甚至是價格等多方面需要共同發力配合，才有可能。那么在此情況下，我們認為后期房地產整體的機會是以短期性政策驅動和結構性業績這兩方面相結合而形成的機會，這是大家需要特別注意的地方。四、投資機會參考1、困境反轉優質地產新城控股、金地集團、濱江集團、華發股份萬科A、建發股份等2、建筑建材兔寶寶、東方雨虹、科順股份、三棵樹、蒙娜麗莎、亞士創能等3、家居用品歐派家居、索菲亞、志邦家居、顧家家居等4、機械恒立液壓、三一重工、中聯重科等備注：10月開始，國家禁止對地方城投公司負債拿地了，原因就是因為城投公司的負債總額太高了，原因看數據！1，地方城投負債65萬億2，國家和地方其他負債是53萬億3，恒大負債2萬億4，碧桂園負債1.6萬億5，萬科負債1.6萬億6，融創地產負債9900億我們在看清楚機會的時候，也要明確當前存在的問題，只有這樣，我們才不會掉以輕心，盲目自大。前言：越來越多的團友，開始主動使用3k及510K模型來進行自我鍛煉以及實踐，并以此來解決自己在技術層面上關于買賣點的把握問題，這點我是非常欣慰的，我也始終堅信一種好的方法就是可以人人都能學的會，用得好，從而解決投資中遇到的實際問題。當然我更多的是希望大家明白，投資的本身是為了讓自己成長和獲得回報，那么你的努力一定會隨著時間的推移而逐步的體現在你的思維上和交易賬戶的回報上，也終將來改善家庭生活的條件。 關鍵字標籤：樓梯止滑施工 |
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